【夫婦間の居住用不動産の贈与とは？】特例、節税の注意点を解説
「夫婦間の居住用不動産の贈与」について詳しくまとめています。
0120-716-476
目次
夫婦間の居住用不動産の贈与
相続のとき、配偶者には1億6000万円の控除を受けることができます。しかし、配偶者は相続だけでなく贈与においても控除が適用されます。
それが「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」と呼ばれる相続税対策です。その特例を適用することで、配偶者に居住用の不動産を贈与できます。
「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」とは？
「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」を使えば、夫婦間での居住用の不動産、もしくはその不動産の購入資金の贈与ができます。
とはいえ、この特例を適用するには下の条件を満たしていることが必要です。
夫婦の婚姻期間が20年以上
贈与財産が、国内の居住不動産または居住用不動産の取得資金であること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された（または取得した）不動産に居住し、その後も居住する見込みであること
一定の書類を添付して贈与税の申告を行うこと
これらの条件を満たしていれば、2,000万円までの贈与税が免除されます。なお、この特例を使って同じ配偶者から何度も贈与を行うことはできず、1人の配偶者の一生につき一度と限られています。
特例で贈与された財産は相続財産に含まれない
この「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」を適用するよるメリットは、贈与税の基礎控除（110万円）と併用することで2,110万円の控除になる点です。
また、配偶者に贈与した居住用の不動産やその取得資金は、相続財産としてカウントされません。そのうえ、相続開始から3年以内の贈与の加算対象にもならないため、相続税も課税されません。
贈与を受けた配偶者が亡くなった場合の相続に注意
贈与税の基礎控除と併用することで大幅な節税を期待できる「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」。一見メリットのほうが大きいように思われますが、実のところ効果は期待できません。
メリットどおり、贈与した側（被相続人）が亡くなったとき、被相続人が配偶者に贈与した居住用の不動産やその取得資金は相続税に含まれません。
しかし、贈与を受けた配偶者が亡くなった場合、特例によって受けた贈与も財産に含まれるため、相続人に多額の相続税が課税される可能性があります。また、不動産の流通には大きなコストがかかります。不動産取得税や登録免許税、司法書士の指名料なども考慮に入れておくと良いでしょう。
特例を適用するときは今後の相続を視野に入れて
相続税対策のひとつとして配偶者への課税負担をおさえるための「居住用不動産贈与時の配偶者控除の特例」は、贈与を受けた配偶者にとっては相続税としてカウントされないメリットがあります。しかし、贈与を受けた配偶者が亡くなったとき、その相続人に多額の相続税が課税されるデメリットもあります。
近々発生する相続のみに目を向けるだけでなく、今後の相続や万が一のことを見据えたうえでこの特例を適用するのがベストでしょう。
押さえておきたい相続税の知識
申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です
相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。
相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。
特に不動産・土地を相続する方はご注意ください
相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。
当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。
今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。
初回の面談相談（約1時間）を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
2001年、30歳で税理士試験合格。
2005年、34歳の時に、相続税専門の税理士事務所（現・岡野相続税理士法人）を開業。
個人事業時代に、1,900件以上、累計154億円の相続税還付に成功し、日本一の実績を立てる。
2022（令和4）年に税理士法人化。
新横浜、東京駅、新宿の３拠点にて営業している。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
現在までに累計3,000件、200億円の相続税還付に成功する。
全国各地の相続税申告・還付を累計5,904件（2026年3月末時点）以上手掛ける。
著書に『土地評価に強い税理士に頼んだら相続税がビックリするほど安くなりました』（岡野雄志/舟田浩幸 著、株式会社あさ出版刊）、「相続税専門税理士が教える 相続税の税務調査完全対応マニュアル（幻冬舎刊）」など６冊。
相続税関連の執筆や各種メディアから取材実績として、「週刊ダイヤモンド」「週刊現代」等。
ウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」「幻冬社ゴールドオンライン」など多数。
相続税で損をしない
相続税は取り戻せる
よく読まれている記事
