生前贈与で損しない！マンション評価改正後の評価額計算ポイント

「マンション増税という言葉を聞くけど、一体どういうものなの？」
「相続税節税のためには生前贈与が重要って本当？」
2023年10月6日、国税庁は、居住用の区分所有財産の評価に関して法令解釈通達を公表しました。
この記事では、マンション増税についての解説と新たな相続税評価額の算出方法、年内の生前贈与による節税対策について紹介します。

この記事でわかること

マンション増税とは

タワーマンションをお持ちの方は、タワマン節税という言葉を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
タワマン節税とは、現金をそのまま相続財産に計上するのではなく、タワーマンションを購入し、土地財産として相続することで、相続税を抑える節税対策のことです。これは、マンションの相続税評価額と、実際の市場価格の乖離を利用した節税術ですが、ついに国がこの制度を取り締まるために税制改正を決定しました。結果、マンションの相続税評価額に新たな評価方法が設立され、タワーマンションをはじめとした高層マンションの評価額は今後上がることが予想されます。これが、マンション増税と呼ばれる税制改正です。

マンション増税見直しのきっかけ

近年、マンションによる過度な節税が目立ってきたことで、国はマンションの相続税評価方法を見直し、行き過ぎた節税への対策を検討していました。
2022年4月、最高裁まで争われた「タワマン裁判」とも呼ばれる裁判の判決が出されたことは、タワマン節税が世間の関心を集めるきっかけとなりました。そして、同年12月に公表された2023年度の税制改正大綱には、マンションの相続税評価に関して、見直しを行う旨が記されました。国が、タワマン節税の取り締まりを本格的に開始したのです。

「タワマン裁判」とは

「タワマン裁判」とは、マンションを用いた節税をめぐって国と相続人らが争った裁判で、令和４年４月に判決が決定した裁判です。被相続人が自己資金や金融機関からの借入金によって、約13億8,000万円で購入した二棟のマンションを、財産評価基本通達に基づいて約3億3,000万円と評価。購入時の借入金と相殺することで、相続税を０円と申告しました。
こちらの裁判は最高裁まで争われ、多くの税務関係者や富裕層の注目を集めることとなりました。

裁判の経緯

国税庁は、相続人らの申告した相続税評価額は実態にそぐわない低すぎる金額であると判断し、独自に不動産鑑定士による不動産鑑定を実施。二棟のマンションの時価を約8億8,000万円とし、2億円を超える相続税の増額更正処分を言い渡しました。相続人らはその処分の取り消しを求め提訴し、裁判は最高裁にまでもつれ込んだのです。

裁判の結果

しかし、2022年4月、最高裁で判決が確定し、タワマン節税を試みた相続人らが敗訴しました。最高裁は、「伝家の宝刀」とも呼ばれる総則6項を適用し、国税庁の追徴課税を認め、約2億4,000万円の追徴を言い渡しました。敗訴の大きな要因は、被相続人のマンション購入が節税対策であったとみなされる証拠が多く明らかになったことや、相続税申告額を０円とする行き過ぎた申告内容が挙げられます。
しかし、この判決が、タワマン節税の規制へ国が動くきっかけの一つとなったことは確かでしょう。

居住用の区分所有財産の評価を新設

それでは、実際にどのような変更が行われたのでしょうか。
2023年10月6日、国税庁は「居住用の区分所有財産の評価について」という法令解釈基本通達を公表しました。これにより、居住用の区分財産、すなわちマンションの相続税評価額の算出方法に新たなルールが設けられることとなりました。

まずは、今まで最も問題となっていた市場価格と相続税評価額の乖離を調整する必要があります。そのため、国税庁は2023年1月30日、6月1日、6月22日の三回にわたり有識者会議を設置し、マンションの相続税評価額について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討しました。結果、相続税の評価額を市場価格の６割程度に引き上げる新たな算出方法が新設されたのです。

新たな相続税評価額の算出方法

現行の相続税評価額に、評価乖離率という補正率をかけることで、マンションの評価額が算出可能となります。
マンションの相続税評価額は以下の式によって算出されます。

評価乖離率の算出方法

まず、「評価乖離率」の算出方法を説明いたします。
マンションの評価乖離率は、以下の式によって算出されます

 

ここで、各項目は以下のように定義されます。

以上４つの項目をもとに、そのマンションの実際の価値を数値化し、評価額と市場価格の乖離を補正するというのが今回の新ルールの大きな目的です。実態に則した評価を行うためには、マンション固有の価値を相続税評価に落とし込むことが重要なのです。

評価水準の算出方法

評価乖離率の算出ができたら、次に評価水準を求めましょう。
評価水準は１を評価乖離率で割ることで算出可能な値で、その結果により、マンションの相続税評価額と市場価格にどれくらい乖離があるのかが分かります。

 

なお、評価水準は、新たな評価方法が適用された後も固定資産税の見直しに併せて実際の取引事例を基に見直しが行われる予定です。

実際に計算してみよう

それでは、実際に例を挙げて、新たな相続税評価額の算出を行ってみます。

【前提】

武蔵小杉駅（川崎市）徒歩５分のタワーマンション
マンションの現行の相続財産基本通達による相続税評価額：約5,000万円
マンションの築年数：15年
マンションの総階数：45階
マンションの所在階：31階
マンションの総敷地面積：19,230㎡
マンション一室の敷地利用権割合1/1,000
マンション一室の専有面積：82.9㎡

 

【計算式】

現行の相続税評価額 約5,000万円×※評価乖離率3.245×0.6=約9,735万円

※評価乖離率の計算方法

増税前の駆け込み贈与が節税対策につながる

先ほどご紹介した例を確認してみましょう。
この事例では、現行の相続税評価額で約5,000万円だった相続税評価額が、新たな評価方法を用いた場合、従来のおよそ２倍の約9,735万円まで引き上がっています。

このように、新たな評価方法で計算した結果、マンションの相続税評価額が大幅に上がる可能性は非常に高いのです。

将来の相続税を抑えるためには、評価方法が改正される前にマンションの生前贈与を行うことが有効です。新しい評価方法は、令和6年1月1日以降に相続又は贈与により取得した財産に適用されるため、今年中に贈与を行うことで、将来の相続税を抑えられる可能性があります。

2023年12月までに生前贈与を行おう

生前贈与とは、被相続人が死亡する前に相続財産を他者へ贈与する行為のことです。生前の内に贈与することで、相続税を減らす節税効果があります。
今回のマンション増税においては、今年中に生前贈与を行うことで、マンションの相続税評価額が引き上がる前の価額で評価できるため、相続税の節税が期待できます。
また、年内に贈与を成立させるためには、令和5年12月31日までに所有権移転登記申請を行う必要があるため、早めに行動する必要があるでしょう。

駆け込み贈与の注意点

しかし、控除額の110万円を超える贈与を一年間で行うと贈与税が発生します。万が一、相続税の金額よりも贈与税が高額になってしまった場合、生前贈与を行う意味がなくなってしまうため注意が必要です。どのくらいのペースでマンションの贈与を進めればよいかなど、検討すべき点は多々あるため、贈与の計画は慎重に行う必要があります。税理士などの専門家に相談のうえ、早めに手続きを行うことが重要です。

土地の評価を適正に行おう

また、土地の贈与を行うためには、まず土地の相続税評価額を算出する必要があります。しかし、年内に贈与手続きを完了させるために急いで土地評価を行ったり、土地評価の経験が少ない税理士に評価を依頼すると、減額要因の見逃しから高額な評価となってしまう可能性が高いのです。
土地評価経験の豊富な税理士へ依頼をすることで、贈与税と相続税を節税できるでしょう。

生前贈与の相談は相続税専門の税理士へ

岡野相続税理士法人は、創業以来、相続税を専門に取り扱う国内トップクラスの税理士法人です。我々は、相続税を取り扱ってきた経験を活かし、相続税対策につながる生前贈与をご提案いたします。贈与を検討している方、贈与税の申告を依頼したい方は、是非一度ご相談ください。

押さえておきたい相続税の知識

申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です

相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。

相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。

特に不動産・土地を相続する方はご注意ください

相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。

当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。

今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。
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