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【建物・マンション・株式の相続税評価額とは?】評価方法を解説

最終更新日:
税金計算写真

相続税評価額とは?建物やマンション、株式などの基本的な評価方法について解説します。

相続税申告の作業においては、相続する財産に基づいて相続税を計算します。ところが、相続税の場合、被相続人から受け継ぐ財産には、金融資産(現金・預貯金など)や不動産(土地や建物)、株式(上場株式・投資信託等)などさまざまな種類があるため、その計算も複雑です。

に不動産を相続する場合、現在どれくらいの価値があるのか、金額に置き換える必要があります。その基準となるのが「相続税評価額」です。

そこで、今回の記事では、相続税評価額の基本的な知識とともに、建物、株式などさまざまな財産の評価額を導く計算方法などについて解説します。

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相続税評価額とは?

不動産の評価

相続税を計算する場合、まずは相続する財産の価値を知る必要があります。

相続税評価額とは、相続税を計算するために必要となる財産の評価額のことで、相続税評価額は、国税庁が評価基準を規定した「財産評価基本通達」に倣って評価を行います。

それではさっそく、相続する財産が「建物」「株式」の場合、それぞれの相続税評価額を求める計算方法について紹介します。
「土地」の相続税評価額についてはこちらの記事で詳しく解説しているので併せてご確認ください。
【土地の相続税評価額とは?】減額要件や計算方法を詳しく解説

「建物」の相続税評価額

建物の相続税評価額も土地と同様、相続発生時の時価(換金価値)ではなく、固定資産税評価額を用いて計算します。しかも、建物の場合、戸建てでもマンションでも固定資産税評価額をそのまま使えるので、計算がさらにシンプルです。

〈建物の相続税評価方法〉

戸建ての相続評価=固定資産税評価額
マンションの相続評価=固定資産税評価額

ただし、「自分用の建物」と「賃貸用の建物」では、評価額が異なり、有償で賃貸中の建物の場合、評価額を30%減額できるメリットがあります。

〈賃貸用建物の相続税評価方法〉

賃貸用の建物=固定資産税評価額×(1-30%×賃貸割合)

「マンション」の相続税評価額

マンションの相続税評価額を求める場合、まず土地の評価として、路線価(1㎡あたり)に不整形地補正率、奥行価格補正率などを加味して単価を出し、それに面積をかけ合わせることで、マンション全体の相続税評価額を求めることができます。

さらに、その金額に「敷地権割合」をかけることで、マンション各戸の評価額を求めることができます。

「敷地権割合」とは?

敷地権割合とは、マンション全体に対してご自身が所有する専用部分の割合のことです。敷地権割合を確認するには、建物の「登記事項証明書」を取得します。そのなかの「表題部」という箇所で敷地権割合を確認することができます。

この敷地権割合は、マンションの売買契約書にも記載されていて、管理費や修繕積立といった各戸の割り当てを決める際などにも利用されています。

「株式」の相続税評価額

株式にはいろいろと種類がありますが、ここでは、「上場株式」と「投資信託」について相続税評価額を求める方法を紹介します。

「上場株式」の相続税評価額の求め方

上場株式の評価では、次の4つのうち最も低い金額を選ぶことができます。

  • 相続開始日の終り値
  • 相続を開始した月の最終価格の月平均額
  • 相続を開始した月の前月の最終価格の月平均額
  • 相続を開始した月の前々月の最終価格の月平均額

値動きが大きい上場株式の場合、相続発生日の時点で終り値を選んでも、その日のうちに株価が乱効果している場合には適切な時価とならない可能性があります。

こうしたことから、上場株式の場合、相続発生日の終り値だけではなく相続発生前の3ヵ月間の月平均のなかで最も低い金額を選ぶことができます。

「投資信託」の相続税評価額の求め方

投資信託の相続税評価額について、おおよその評価額は、「投資信託の1口あたりの基準価格×口数」で求めることができます。

詳しい評価額を求める際には、次の計算式を用います。

相続開始日の時点の1口あたりの基準価額×口数 -(相続開始日に解約した場合に源泉徴収される所得税の額)-(信託財産留保額および解約手数料)

正確な相続税評価額を求めるには

現金や預貯金などの金融資産を相続する場合、額面がそのまま課税対象となる相続財産として評価され、そのまま相続税評価額となりますが、不動産や株式の相続税評価額の求め方は複雑です。

特に不動産の場合、時価よりも低い金額で課税対象となる相続財産が評価されることが多く、その分相続税が安くなる可能性がありますが、正確な土地評価・建物評価をするには確かな知識と経験が必要です。
相続税評価額についてご不明点などある方は、ぜひ相続税申告の専門家にご相談ください。

建物・マンション・株式の相続税評価額まとめ

  • 相続税評価額とは、相続税を計算するために必要となる財産の評価額
  • 戸建てもマンションも建物部分の評価方法(=固定資産税評価額)は同じ
  • 有償で賃貸中の建物の場合、評価額を30%減額できる
  • 株式の場合、株式の種類によって評価額の求め方が異なる
  • マンション各戸の評価額を求めるには「敷地権割合」を確認する
  • 正確な相続税評価額を求めるには確かな知識と経験が必要

押さえておきたい相続税の知識

申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です

①被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告が必要。

②5件中1件が税務調査され、9割近い確率で追徴課税が発生している。

③過大な財産評価や特例適用の見落としが原因で、8割が納め過ぎです。

相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。

相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。

相続税に強い税理士とは?遺産を守り、残せる専門家の選び方
相続税はいくらかかる?無料で相続税額を計算シミュレーション

特に不動産・土地を相続する方はご注意ください

相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。

当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、1つ1つの土地に適した評価を早く正確に行います。こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。

今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。初回の面談相談(約1時間)を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。

当社は業界トップクラスの年間7,399箇所(2023年度)の土地評価の実績と累計4,902件(2024年1月末時点)を超える相続税申告・還付の依頼実績があります。
蓄積された経験と豊富な専門知識で大切な遺産を守り、迅速で丁寧な対応でご依頼者様をサポートします。

この記事の監修者

岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志

税理士・行政書士。 相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。全国各地の相続税申告・還付を累計4,902件(2024年1月末時点累計)以上手掛ける。 特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。 相続税関連書籍の執筆や各種メディアから取材実績多数有り。
相続税専門の岡野雄志税理士
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