【海外不動産投資は相続税が高額？】税制改正と対策などを解説
所得税の節税スキームとして高額所得者に多く用いられてきた「海外不動産投資」。しかし、令和2年度税制改正によってこの節税方法は封じ込められました。では、海外不動産、特に人気の高い米国不動産が相続財産に含まれている場合、相続税はどうなるのでしょう？相続税専門の税理士の立場から解説いたします。
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高額所得者に多用された海外不動産投資の節税スキームとは
日本は「地震大国」として知られます。また、伝統的な日本家屋は「紙と木でできている」といわれるように、耐久性よりも四季の移ろいに応じた快適性や美意識が重視されてきました。そのため、家屋に対する価値観が日本と欧米諸外国では大きく異なります。
さらに、国土の狭い日本では不動産の資産価値は土地のほうが高く、割合として土地8：建物2の関係になることが一般的です。一方、建物は半永久的に住めるという価値観の米国では、州によって違いはありますが、土地2：建物8の関係になるといわれてます。
減価償却の対象は建物となるため、建物の価値が高い米国不動産のほうがより多く、より長く減価償却できます。例えば、築22年の木造家屋を購入したとしましょう。日本の制度では、耐用年数は（22年－22年）＋22年×20%＝4年。一方、米国の制度では、新築・中古にかかわらず耐用年数は27.5年です。しかも、日本では築年数を経るほど売却価格は下がる傾向にありますが、中古物件をリフォーム＆メンテナンスして住む習慣のある欧米では価格が安定しています。
減価償却費は所得税の計算上、経費として計上できますので、ここ数年、所得額の大きい富裕層の間では米国不動産に投資する人が増えてきました。
減価償却費の赤字による損益通算については、当サイトのコラム「消費税増税と相続税」令和2年度の税制改正も要チェックをご参照ください。
海外不動産の節税策には令和3年分確定申告から規制がかかる
しかし、会計検査院から平成27年度決算検査報告で「中古海外不動産に対し、日本の減価償却の簡便法を適用するのは合理的ではない」と指摘され、令和2年度税制改正で海外不動産を活用した節税スキームが封じ込められました。会計検査院とは、国の会計経理を検査・監督する、国会・裁判所・内閣からも独立した憲法上の機関です。
国外中古建物について、簡便法で算定した短い耐用年数による、多額の減価償却費の計上から生じる損失はなかったものとみなされることになりました。つまり、その損失と、給与所得や事業所得を通算することによる税額軽減はできなくなったのです。
この改正は令和3（2021）年以降、各年の確定申告に適用されることになりましたが、我々専門家も驚いたことに、既存の中古家屋も規制の対象となったことです。つまり、新たに取得する不動産だけでなく、すでに所有している不動産家屋も対象なのです。
前項でも述べた通り、米国不動産は中古でも価格が安定的です。そのうえ、ここ数年、住宅価格が上昇し続けています。令和2年度中に売却できれば、何とか逃げ切ることもできたでしょう。
しかし、所有している米国不動産を売却できないうちに所有者が亡くなり、相続が発生するとどうなるでしょう？
米国不動産の遺産税は高額?! 日米双方の専門家サポートも必要
米国不動産は、確かに所有者が存命のうちは多額の所得があれば節税対策になります。しかし、所有者の相続が発生すると、「負の遺産」になりかねません。なぜなら、被相続人がアメリカ国籍のない非居住者である場合、多額の「遺産税」が課せられてしまうからです。
しかも、米国に所有する資産の相続や分割には、「プロベート（probate）」という裁判所管理の元に行う法的手続きを要します。プロベートは米国だけでなく、英国、カナダ、マレーシア、シンガポール、オーストラリア、ニュージーランドなどでも必要です。
通常、プロベートには1～3年要するといわれ、米国であれば州によって異なりますし、スムーズにいかなければ何10年もかかる場合もあります。複雑な申告手続きを経なければならず、専門知識も必要ですので、恐らく米国で弁護士を雇うことになるでしょう。
米国不動産を売却して遺産税を支払おうと思っても、このプロベートを行わなければ名義変更もままなりません。そのうえ、米国の遺産税納付期限は相続開始から9ヵ月後です。不動産を現金化する前に多額の遺産税を納めなければいけないことになります。
ただし、日本国内の居住者が申告を行う場合、米国遺産税と日本の相続税の二重課税になってしまうのを回避するため、「外国税額控除」という制度が利用できます。日本の相続税から一定額を差し引くことができる制度です。
相続税申告の際の外国税額控除に関する手続きについては、国税庁外国税額控除の適用を受けられる方へ ～ 相続税申告書第8表「1 外国税額控除」の「⑧ 控除額」の相続税申告書第1表「外国税額控除額 ⑰」欄への転記について ～をご参照ください。
また、米国では夫婦間贈与は無制限で行えます。法定相続人が配偶者であれば、この制度が生前贈与として利用できました。ただし、受取人である配偶者が米国市民である場合に限られます。
米国居住者でない場合、その米国不動産を「含有不動産名義（Joint Tenancy with Right of Survivorship）」にするという方法もあります。複数の個人あるいは事業体が均等に持分を取得する方法です。相続が発生した場合、相続手続きをしなくても残った所有者へ均等に権利が移行します。
被相続人が存命中であれば、方策の選択肢は数多くありますが、相続が発生してからでは、相続人が重い負担ばかり背負い込むことになりかねません。海外不動産投資されるなら、いずれ必ず発生する相続税対策も併せて考えておくべきでしょう。
押さえておきたい相続税の知識
申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です
相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。
相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。
特に不動産・土地を相続する方はご注意ください
相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。
当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。
今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。
初回の面談相談（約1時間）を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
2001年、30歳で税理士試験合格。
2005年、34歳の時に、相続税専門の税理士事務所（現・岡野相続税理士法人）を開業。
個人事業時代に、1,900件以上、累計154億円の相続税還付に成功し、日本一の実績を立てる。
2022（令和4）年に税理士法人化。
新横浜、東京駅、新宿の３拠点にて営業している。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
現在までに累計3,000件、200億円の相続税還付に成功する。
全国各地の相続税申告・還付を累計5,904件（2026年3月末時点）以上手掛ける。
著書に『土地評価に強い税理士に頼んだら相続税がビックリするほど安くなりました』（岡野雄志/舟田浩幸 著、株式会社あさ出版刊）、「相続税専門税理士が教える 相続税の税務調査完全対応マニュアル（幻冬舎刊）」など６冊。
相続税関連の執筆や各種メディアから取材実績として、「週刊ダイヤモンド」「週刊現代」等。
ウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」「幻冬社ゴールドオンライン」など多数。
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