相続した土地に相続税がかからない６つのケースについて解説！

「相続した土地に相続税はかかるのか」「相続税がかからない方法はある？」という方のため、相続税がかからないケースや、相続税がかからないかどうかを確認する方法をわかりやすく解説します。相続税が発生するかしないかは、現金や預貯金、土地や家屋など相続した財産の総額が、基礎控除額を超えるかどうかで決まります。現金や預貯金には相続税がかかるが、土地には相続税がかからないということはありません。

しかし、相続財産総額が基礎控除額を超えていたとしても、相続税を支払わなくていいケースはあります。国税庁の「令和６年分 相続税の申告事績の概要」によると、相続税がかからない人の割合は約90％とされています※同年の被相続人（亡くなった方）の総数約160万人のうち、相続税の納税対象者は16万6,730人。

また土地の評価を相続税専門の税理士に依頼すれば、土地評価額を抑え、相続財産総額を基礎控除内にできる可能性もあるのです。大切な人が守ってきた財産を、少しでも多く残せるよう、相続した土地に相続税がかからないケースや、相続税評価額を計算する方法を確認していきましょう。

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土地を相続しても相続税がかからない状況とは？税額0円でも申告が必要なケースに要注意

土地を相続した際、相続財産の総額が次の基礎控除額以下である場合、基本的に相続税はかかりません。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

相続税は土地だけにかかる税金ではなく、現金や預貯金、家屋、有価証券などを含めた相続財産の総額をもとに判断します。たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は以下のように計算します。

3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円

この場合、土地や預貯金などを含めた相続財産の総額が4,800万円以下であれば、原則として相続税はかからず、相続税の申告も不要です。ただし「相続税がかからないこと」と「相続税の申告が不要であること」は必ずしも同じではない点にご注意ください。

相続財産の総額が基礎控除額を超えていても、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などを適用することで、最終的な相続税額が0円になるケースがあります。しかし、これらの制度を利用するには、税額が0円であっても相続税の申告が必要です。相続税がかからないケースや申告の要不要については、以下の表にまとめました。

状況	相続税	申告
遺産総額が基礎控除以下	かからない	原則不要
小規模宅地等の特例を適用して税額が0円になる	かからない	必要
配偶者の税額軽減を適用して税額が0円になる	かからない	必要
未成年者控除・障害者控除を適用して税額が0円になる	かからない	原則不要
相次相続控除を適用して税額が0円になる	かからない	原則不要

なお相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。

「相続税がかからないから何もしなくてよい」と判断せず、まずはどのようなケースで相続税がかからないのか、申告が必要になるのかを確認することが大切です。そこで次の項目から、相続した土地の相続税がかからない主なケースを順に確認していきましょう。

相続した土地に相続税がかからないケース

相続した土地に相続税がかからないケースは主に以下の６つがあげられます。

なお、相続税がかからなくても【2.（小規模宅地等の特例）】【3.（配偶者の税額軽減）】の適用を受けた場合は相続税の申告が必要となります。

1. 遺産総額が基礎控除以下のとき

相続税は、土地や現金などの相続財産を得たすべての人に発生するものではありません。
相続税には「基礎控除額」という非課税枠があるからです。基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という算式で求めます。
土地や現金などの相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税がかからず相続税の申告も必要ありません。

2.小規模宅地等の特例を適用したとき

※相続税の申告は必要です！
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たせば、土地の評価額が80％または50％減額することができる特例です。
小規模宅地等の特例が適用される場合は、相続税額を大幅に抑えることができるので、相続税がかからないラインまで減額できる可能性があります。

注意点は、小規模宅地等の特例を適用した場合、たとえ相続税額が０円になったとしても、相続税の申告は必要となることです。相続税の申告期限内（相続開始から10か月）に申告できるようにしましょう。

3.配偶者の税額軽減を適用したとき

※相続税の申告は必要です！
配偶者の税額軽減の適用を受けるには、戸籍上の配偶者であり、相続税の申告期限までに遺産分割が完了していなければなりません。
配偶者の税額軽減の内容は以下の通りです。

ただし、配偶者の税額軽減を適用した場合、たとえ相続税額が０円になったとしても、相続税の申告は必要です。相続税の申告期限内（相続開始から10か月）に提出できるようにしましょう。
また、一次相続で配偶者の税額軽減を最大限に利用してしまうと、二次相続の際に損してしまうケースがあります。
配偶者の税額軽減を利用する人は、相続税専門の税理士に相談し、二次相続のシミュレーションをしながら、相続税申告を行うことをおすすめします。
【全国対応】相続税専門税理士お問合せフォーム

4.未成年者控除・障害者控除を活用したとき

土地や現金を相続した者が未成年であったり、障害者であった場合、相続税額が一定額控除されます。

未成年者控除

相続人が18歳未満の場合、相続税の額から「10万円×満18歳になるまでの年数」分が控除されます。
さらに、控除しきれない金額がある場合には扶養義務者の相続税額から控除することができます。

障害者控除

相続人が障害者の場合、一般障害者は、相続税の額から「10万円×満85歳になるまでの年数」分が控除され、特別障害者は、相続税の額から「20万円×満85歳になるまでの年数」分が控除されます。

5.相次相続控除を活用したとき

短期間の間に相続が立て続けに起こった場合（10年以内に相続が発生した場合）、納税の負担が重くなるということから、一回目の相続（一次相続）で納めた相続税額の一部を2回目（二次相続）の相続税額から控除できる「相次相続控除」という税額控除があります。

 

相次相続控除の適用を受け、二次相続で控除できる金額は、二次相続が発生するまでの期間について、一次相続の相続税額を1年につき10％ずつ減額した額です。
すなわち、一次相続から二次相続までの期間が短いほど控除される額が多くなり、二次相続時の相続税額の負担が軽減されるしくみです。
一次相続から二次相続まで5年経っていた場合、一次相続のときの相続税額のほぼ半分を控除することができるのです。※相次相続控除は、法定相続人以外は適用できません。

このように、相次相続控除の適用によって、相続した土地や現金などの相続税を大幅に減らすことができた場合、相続税がかからないことがあります。

6.相続税専門の税理士に依頼し、土地の評価額を抑えることができたとき

相続税は、どの税理士に依頼しても同じ税額になるわけではありません。
中でも土地の評価については、依頼する税理士によって評価額に大きな差が出ます。
つまり、税理士の専門性がより発揮されるのは土地の評価であり、豊富な知識と経験が備わっていない場合は、相続税額を抑えることができません。思わぬ損につながっているのです。
相続税専門の税理士に依頼することで、土地の評価額を最大限に抑えることができ、相続税がかからないところまで減額できるケースも少なくありません。

実際、相続税を専門としている当税理士法人をご利用いただいたお客様からは、

相続税の負担が重くなるか、軽く済むかは依頼する税理士によって異なりますので、土地を相続された方は、相続税を専門としている税理士にご相談ください。

土地に相続税がかからないかどうかを確認する際の流れ

土地に相続税がかかるかどうかを判断するには、次の3つのステップで確認するとスムーズです。

ステップ	確認内容	重要なポイント
STEP 1	評価単位を特定する	登記上の区切りではなく、「どう利用しているか」で判断
STEP 2	土地の評価額を計算する	所在地により「路線価方式」か「倍率方式」を選定
STEP 3	基礎控除額と比較する	遺産総額が非課税枠内に収まるかを確認

STEP 1の「評価単位の特定」では、登記簿上の「1筆」ごとではなく、実際の利用状況ごとに区切って計算します。この判断を誤ると、その後の計算すべてに影響が出るため、現況の正確な把握が重要です。

続くSTEP 2「評価額の計算」では、市街地なら「路線価方式」、郊外・地方なら「倍率方式」が適用されるケースが多いです。ただし例外があるため、国税庁のHPでどちらに該当するかを確認しましょう。路線価方式・倍率方式のどちらで計算するにしても、土地の形状や立地条件に応じた補正が必要で、この補正内容が相続税額に影響します。

最後のSTEP 3では、STEP 2で算出した土地の評価額に、現金・預貯金などすべての財産を合算した遺産総額と、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を比較します。遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりませんが、超える可能性がある場合は、特例の活用や専門家への相談を早めに検討しましょう。

土地の相続税評価額を計算する方法とは？

土地の相続税評価額は、土地の所在地によって「路線価方式」か「倍率方式」で計算します。次の項目から両者の計算方法について、見ていきましょう。

路線価方式：市街地における計算方法

路線価方式は、主に市街地の土地に適用される計算方法です。基本の算式は以下の通りです。

路線価 × 地積（面積） × 各種補正率 ＝ 評価額

ここで重要なのが「各種補正率」です。土地は必ずしも四角くて平らなわけではなく、形状や立地条件によって評価額が下がる場合があります。評価額が下がる主なケースは以下の通りです。

• 不整形地：形がいびつな土地
• 間口狭小・奥行長大：入り口が狭い、または奥行きが極端に長い土地
• がけ地・セットバック：斜面を含む土地や、道路拡幅のために敷地を後退させる必要がある土地
• 騒音・嫌悪施設：線路沿いや墓地に隣接している土地

これらの補正を1つでも見落とすと、本来払わなくてよい相続税を払うことになりかねません。

倍率方式：地方・郊外における計算方法

倍率方式は、路線価が設定されていない郊外や地方の土地に適用されます。基本の算式は以下の通りです。

固定資産税評価額 × 評価倍率 ＝ 評価額

計算に使うのは「固定資産税評価額」であり、「課税標準額」とは異なる点に注意が必要です。

また、倍率地域にある農地や山林などで宅地開発が可能な場合は、例外的に「宅地比準方式」が適用されることがあります。これは、近隣の宅地の価額から造成費を差し引く方法で、通常の倍率方式よりも複雑な計算が必要です。

なお土地の条件によっては、評価額を大幅に下げられる可能性があります。見落とされやすい主なケースは以下の通りです。

• セットバックが必要な土地：道路拡幅のために敷地の一部を後退させなければならない土地
• 騒音・嫌悪施設に隣接する土地：線路・踏切の近くや墓地に隣接している土地
• その他：崖地、高圧線の下、土壌汚染がある土地など

こうした要因は、書類を確認するだけでは判断できず、専門家による現地調査で初めて判明することも少なくありません。複雑な形状や条件を持つ土地こそ、相続税専門の税理士が評価し直すことで、評価額を基礎控除額以下まで抑え、結果的に相続税を0円にできる可能性があります。

岡野相続税理士法人は、相続税における専門性の高い案件を豊富に取り扱っております。どのようなご相談でも構いません。相続税についてお困りごとやご心配なことがございましたら、全国対応無料相談までお気軽にお問合せください。

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なお土地の相続税評価額の計算方法や、評価額が減額されやすいケースの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

【土地の相続税評価額とは？】計算方法や減額要件を詳しく解説！

固定資産税のかからない土地の相続税申告は必要なの？

固定資産税がかからない土地を相続した際、状況によっては相続税の申告が必要となります。
たとえば、公衆用道路のように非課税の場合と、山林のように固定資産税が少額のために税金の支払いが不要な場合があります。ただし固定資産税と相続税は評価方法が異なるため、固定資産税は非課税でも、相続税で評価が必要になるケースもあります。

なお遺産総額とは、被相続人が所有していた財産をすべて合わせた金額です。
つまり、固定資産税がかからない土地であっても、被相続人が所有していた土地であるならば、「固定資産税のかからない土地」も課税の対象となります。

相続した土地に相続税がかからないかどうか気になる人によくある質問

次は、相続した土地に相続税がかからないかどうかが気になる人によくある疑問にお答えしていきます。

相続税がかからないかどうかが気になる人によくある質問

• 土地に相続税がかからなくても名義変更や登録免許税の納付は必要ですか？
• 相続登記をしないとどうなりますか？
• 土地を兄弟で共有名義にしてもいいですか？
• 相続税評価額と固定資産税評価額は同じですか？ 
• 土地の評価額を調べたら複数出てきたのですが、どれを見ればいいですか？

次の項目から、上記のよくある質問について解説していきます。

土地に相続税がかからなくても名義変更や登録免許税の納付は必要ですか？

土地に相続税がかからない場合でも、亡くなった方の名義から相続人の名義へ変更する相続登記は必要です。

また、相続登記を行う際には、登録免許税がかかります。相続による土地の所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

つまり、相続税が0円であっても、名義変更に関する費用まで0円になるわけではありません。土地を相続した場合、相続税の有無だけでなく、登記手続きにかかる費用も確認しておきましょう。

相続登記をしないとどうなりますか？

2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。相続によって土地や建物を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請しなければなりません※1

正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります※2

相続税がかからない場合でも、相続登記の義務はなくなりません。土地を相続したら、相続税の確認とあわせて、名義変更の手続きも早めに進めましょう。

※1出典：法務省：相続登記の申請義務化について

※2出典：法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A

土地を兄弟で共有名義にしてもいいですか？

土地を兄弟で共有名義にすることは可能です。ただし、将来の売却や活用を考えると、慎重に判断する必要があります。

共有名義の土地を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。1人でも反対する人がいると、土地全体を売却できない可能性があります。

また、次の相続が発生すると共有者がさらに増え、権利関係が複雑になることもあります。相続税がかからない場合でも、土地をどのように分けるかは将来の管理・売却まで考えて決めることが大切です。

相続税評価額と固定資産税評価額は同じですか？

相続税評価額と固定資産税評価額は同じではありません。土地には目的によって複数の価格があり、「一物五価」と呼ばれます。

価格の種類	主な用途	価格の目安
実勢価格	実際の売買価格の目安	市場で取引される価格
公示価格	土地取引の目安	標準的な価格
基準地価	都道府県が公表する価格	公示価格を補完する価格
路線価	相続税・贈与税の計算	公示価格の約80％
固定資産税評価額	固定資産税・登録免許税などの計算	公示価格の約70％

相続税の計算で使う価格を、一般に相続税評価額といいます。市街地の土地では、路線価をもとに相続税評価額を計算します。路線価は公示価格の約80％、固定資産税評価額は公示価格の約70％が目安とされています。

固定資産税評価額の方が低く設定されているため、固定資産税の通知書を見て「評価額が低いから相続税もかからない」と誤った判断をしないよう注意しましょう。

土地の評価額を調べたら複数出てきたのですが、どれを見ればいいですか？

相続税がかかるかどうかを確認したい場合は、相続税評価額を確認します。

固定資産税評価額が分かる場合、以下の算式でおおよその相続税評価額を推測できます。

固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 0.8 ＝ 相続税評価額の目安

たとえば、固定資産税評価額が3,500万円の場合、相続税評価額の目安は以下の通りです。

3,500万円 ÷ 0.7 × 0.8 ＝ 4,000万円

ただし、この計算はあくまで簡易的な目安です。実際の相続税評価額は、土地の形状、接道状況、奥行き、がけ地、セットバックの有無などによって変わります。

正確に相続税がかからないか判断するには、固定資産税評価額だけでなく、土地の個別事情を反映した評価が必要です。判断に迷う場合は、相続税専門の税理士に確認してもらうことをおすすめします。

岡野相続税理士法人は、相続税における専門性の高い案件を豊富に取り扱っております。どのようなご相談でも構いません。相続税についてお困りごとやご心配なことがございましたら、全国対応無料相談までお気軽にお問合せください。

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土地を相続した際、相続税がかからないケースは少なくありません。また評価額の適切な見直しによって遺産総額が基礎控除内に収まり、結果的に相続税がかからなくなるケースもあります。適切な相続税になるよう、本記事の重要ポイントを以下にまとめましたので、ご確認ください。

• 相続税は土地単体ではなく、すべての相続財産の総額が基礎控除額を超えるかどうかで判断する
• 小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などを活用することで、相続税額を大幅に抑えられる可能性がある
• 税額が0円になっても、特例や控除を適用する場合は申告が必要なケースがある
• 土地の評価額は、形状や立地条件によって大きく変わる。補正の見落としが払い過ぎにつながる
• 依頼する税理士の専門性によって、土地の評価額に差が生じ、結果として相続税額も変わる

土地の相続税は、専門的な知識が求められる場面が多く、ご自身だけで正確に判断するのが難しいケースも少なくありません。岡野相続税理士法人では、初回の面談相談を無料で実施しており、オンライン対応も可能なため、全国どこからでもご相談いただけます。土地の相続税についてお困りのことがあれば、お気軽にご連絡ください。

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押さえておきたい相続税の知識

申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です

相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。

相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。

特に不動産・土地を相続する方はご注意ください

相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。

当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。

今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。
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