【特定同族会社事業用宅地等の特例とは？】適用要件などを解説
特定同族会社事業用宅地等の特例とは、被相続人とその親族が50％を超える持株を所有する会社の事業に用いていた宅地であった場合、面積400㎡まで80％の評価減となる特例のことをいいます。
特例が適用されることで、通常の評価額から80％も減額となるため大変魅力的ですよね。
今回は、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用要件や適用した場合の節税額、適用する際の添付書類などをわかりやすく解説します。
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目次
特定同族会社事業用宅地等の特例とは
特定同族会社事業用宅地等の特例とは、被相続人とその親族が50％を超える持株を所有する会社の事業に用いていた宅地であった場合、面積400㎡まで80％の評価減となる特例のことをいいます。
また、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用要件には、「特定同族会社の要件」「取得者要件」「賃貸要件」があります。
それぞれの要件について、次の項から解説していきます。
特定同族会社事業用宅地等の特例【適用要件】
特定同族会社事業用宅地等の特例の要件は以下の通りです。
| 要件 | 備考 | |
|---|---|---|
| 持株要件 | 相続開始前に、被相続人、被相続人の親族、被相続人と特別の関係のある者が持株比率50％以上を所有していること。 | 株式を所有していない場合でも、被相続人の親族等が会社の株式等の50％以上を所有していれば持株要件を満たします。 ※特別の関係のある者とは？ 被相続人と事実婚の関係・商業的な使用人・生計を一にしている親族などにあたる法人のことをいいます。 |
| 事業要件 | 相続開始前に、出資をもつ会社の「事業」で使われていた宅地であること。 ※この場合の事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業並びに準事業を除きます。（準事業＝事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものをいいます） |
同族会社が不動産の賃貸をせずに、管理のみを行っている場合は、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用が可能となります。 |
特定同族会社事業用宅地等の特例【取得者要件】
特定同族会社事業用宅地等の特例の取得者の要件は以下の通りです。
| 要件 | 備考 | |
|---|---|---|
| 法人役員要件 | 相続税の申告期限に際して法人の役員であること。 | 株主である必要はない。 ※法人の役員とは？ 取締役・執行役・会計参与・監査役・理事・監事などが該当します。 |
| 保有継続要件 | 対象の宅地を申告期限までに保有していること。 | 注意！ 相続税の申告期限までに宅地を売却した場合は、保有継続要件を満たさないことになるため、売却の時期には注意が必要です。 |
| 事業継続要件 | 対象の宅地が、申告期限までその法人の事業の用に供していること。 |
特定同族会社事業用宅地等の特例【賃貸要件】
特定同族会社事業用宅地等の特例の賃貸の要件は以下の通りです。
| 要件 | 備考 | |
|---|---|---|
| 法人が建物を所有しているケース | 相当の対価を得て継続的に貸し付けが行われていた宅地であること。 | 借地料の支払いが必要。 |
| 被相続人が建物を所有しているケース | 事業の用に供された建物などで、相当の対価を得て継続的に貸し付けが行われていた宅地であること。 | 家賃の支払いが必要。 |
| 生計を一にする親族が建物を所有しているケース | 生計を一にしている親族から同族会社への貸付けは有償であること。 かつ、被相続人から生計一親族に対する宅地の貸付けは、無償であること。 |
※生計を一にするとは… 同じ収入により、同じ家屋で生活をしていること。ただし、親族間で生活費の負担が行われている場合に限り、同じ家屋ではなくても同一生計とみなされます。 ※生計一親族に有償で土地を貸してしまうと、特定同族会社事業用宅地等には該当しません。 |
| 生計別親族・第三者が建物を所有しているケース | 特定同族会社事業用宅地等に該当しない。 |
出資の持ち分について定めを設けている医療法人の場合、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用を受けることができます。
一方で、持ち分が定められていない医療法人の場合、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用を受けることはできません。
特定同族会社事業用宅地等の特例は、土地に建物や構築物がある必要があります。駐車場の場合、敷地上にアスファルト舗装や機械式駐車場などの構築物があることが必要なため、ロープだけで区切ったような青空駐車場や更地の資材置き場である場合、特例を使うことはできません。
※砂利敷の場合、基本的には構築物とされているため、小規模宅地等の特例の適用を受けることができる可能性はあります。しかし、“砂利”が構築物と呼べるか否かの判断が微妙であるのが実情です。
そのため、確実に小規模宅地等の特例を適用したいとお考えであれば、アスファルトの駐車場にしておいたほうが良いでしょう。
特定同族会社事業用宅地等の特例【添付必要書類】
特定同族会社事業用宅地等の特例を適用する場合に必要となる添付書類は以下の通りです。
- 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本
- 遺言書または遺産分割協議書の写し
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議で押印したもの）
- マイナンバ－を確認できる書類（マイナンバーカード裏表面写し・マイナンバー記載の住民票写しなど）
- 身元確認書類（運転免許証・パスポートなどの写し）
- 特定同族会社の定款の写し（相続開始時に効力を有するもの）
- 被相続人および被相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有する、法人の株式総数などが証明できる書類（法人が証明したものに限ります。）
- 申告期限後3年以内の分割見込書（申告期限内に遺産分割ができない場合に提出）
小規模宅地等の特例の適用を受けるには、相続税の申告期限までに遺産分割を終えている必要があります。
また、特例の適用により、相続税額が０円になった場合でも、相続税申告期限までに相続税の申告書を提出する必要があります。
※相続税申告期限…相続開始から10か月以内
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特定同族会社事業用宅地等の特例が適用されたらどのくらい節税になる？(計算例)
特定同族会社事業用宅地等の特例が適用された場合、評価額が減額される限度面積は400㎡、減額割合は80％です。
【同族会社に貸し付けている場合の計算例】
特定同族会社事業用宅地等の特例を適用した場合の計算例は以下の通りです。
評価額…4,000万円
このケースの場合、土地面積300㎡すべてが減額の対象となり、評価額を80％減額することができます。
4,000万円－4,000万円×80％＝800万円
上記の計算により、土地に対する課税価格は800万円となり、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用したことで、80%＝3,200万円も減額することができ、相続税の負担を大きく減らすことができました。
今回は、特定同族会社事業用宅地等の特例について解説しました。同族会社に該当するかしないかで相続税の評価額が大幅に変わることが分かりました。
特定同族会社事業用宅地等の特例については、適用要件が細かく設定されているため、ご自身が該当するかしないかを確実に見極めて正しい申告が行えるようにしたいところです。
また、同族会社事業用宅地等に該当した場合、非上場株式がある可能性も考えられますので、そういった場合は相続税の評価方法や計算方法も複雑になってきます。
いずれにせよ、特定同族会社事業用宅地等の特例は相続税申告における土地の評価では影響の大きな特例のため、適用が可能なのかどうかを確実に見極めるために、相続税を専門とする税理士に相談することをおすすめします。
押さえておきたい相続税の知識
申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です
相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。
相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。
特に不動産・土地を相続する方はご注意ください
相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。
当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。
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初回の面談相談（約1時間）を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
2001年、30歳で税理士試験合格。
2005年、34歳の時に、相続税専門の税理士事務所（現・岡野相続税理士法人）を開業。
個人事業時代に、1,900件以上、累計154億円の相続税還付に成功し、日本一の実績を立てる。
2022（令和4）年に税理士法人化。
新横浜、東京駅、新宿の３拠点にて営業している。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
現在までに累計3,000件、200億円の相続税還付に成功する。
全国各地の相続税申告・還付を累計5,904件（2026年3月末時点）以上手掛ける。
著書に『土地評価に強い税理士に頼んだら相続税がビックリするほど安くなりました』（岡野雄志/舟田浩幸 著、株式会社あさ出版刊）、「相続税専門税理士が教える 相続税の税務調査完全対応マニュアル（幻冬舎刊）」など６冊。
相続税関連の執筆や各種メディアから取材実績として、「週刊ダイヤモンド」「週刊現代」等。
ウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」「幻冬社ゴールドオンライン」など多数。
相続税で損をしない
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