空き家特例とは？適用要件は？老人ホーム入居の場合も対象。
「空き家特例」とはどのようなものなのか、税制改正で特例の内容がどのように変わるのか、解説していきます。
平成31年度税制改正において、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」に関する改正が実施されます。この改正で特例措置が拡充・延長されることにより、空き家発生の抑制が期待されています。
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空き家特例の概要
空き家特例とは、「被相続人居住用家屋」または居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得し、平成28年（2016年）4月1日から平成31年（2019年）12月31日までの間に売却した場合、一定の要件に当てはまったら、譲渡所得（資産を譲渡された時に得た収入のこと）の金額から最高3,000万円までを控除できる制度です。
国税庁 | No3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
「被相続人居住用家屋」とは、被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋のことで、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
区分所有建物登記（※）がされている建物でないこと。
相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
※分譲マンションのように、建物自体は一棟でありながら、そのなかに構造上区分された複数の住戸が存在し、それぞれ独立して住居、店舗、事務所などの用途に利用される部分を有している建物のこと
空き家特例の適用要件
空き家特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。
1.相続続開始直前において被相続人が1人で住んでいたこと
2.昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること
3.相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていないこと
相続開始後空き家状態にしておくのはもったいないと考えて人に貸すということもあるかもしれませんが、そうするとこの要件を満たさなくなってしまいます。
4.譲渡価額が1億円以下であること
相続時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金が１億円以下であるかどうかで判定します。
事例：被相続人が死亡したのが平成27年5月15日の場合
被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却したのが平成28年7月1日として、その売却から3年を経過する日が平成31年6月30日。その日の属する年の12月31日が、平成31年12月31日。
よって、この場合、平成27年5月15日から平成31年12月31日までの間に売却した分を合算して１億円以下かどうかを判定します。
5.相続日から起算して3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
6.平成28年４月１日から平成31年12月31日までに譲渡すること
この特例は平成28年4月1日からの譲渡に適用され、その相続日から起算して3年を経過する年の12月31日までに譲渡することというのが要件ですので、具体的には平成25年1月2日以降の相続が対象ということになります。
例えば、平成25年１月2日に相続人である長男が家屋を相続し、長男が平成28年4月1日～12月31日の間に譲渡した場合、本特例の適用が受けられます（他の要件は満たしているものとする）。
7.家屋を取り壊さずに譲渡する場合にはその家屋が新耐震基準に適合するものであること
なお、取り壊してから売却する場合は、解体前の写真など証拠になるものが必要となります。解体してしまった後気が付くなど、手遅れとならないようにしましょう。
平成31年度税制改正による見直し
上記で説明した「空き家特例」が平成28年度税制改正で創設されました。ここで、特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、前述の通り相続開始直前において被相続人が居住していた家屋を指します。
それ故、被相続人が老人ホーム等に入所し、老人ホーム等で死亡した場合には、相続開始直前（被相続人の死亡直前）には、既にその家屋に居住していなかったとして「被相続人の居住用家屋」には該当せず、空き家特例が適用されないことになっていました。
しかし、現実には、老人ホーム等に入所していることも多いことから、平成31年度税制改正において、老人ホーム等に入所したような場合であっても、一定の要件に該当するのであれば、空き家特例の適用が受けられるようになりました。
具体的には、以下のように空き家特例措置が拡充・延長されます。
特例の適用期限の延長
特例の適用期限が、平成35年（2023年）12月31日まで延長されます。
被相続人居住用家屋の対象の拡充
適用には次のような要件を満たす必要があります。
被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
なお、老人ホーム等の入居者が、ホーム等に入居する前に居住していた家屋等を所有し続け、その後も、老人ホーム等と自宅との間を行き来して生活する場合にも、特例の適用が認められます。
適用期間
上記の改正は、平成31年4月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。
まとめ
「空き家特例」の内容と改正内容についてご理解いただけたでしょうか。不動産を相続の際には相続税のことだけを考えてしまいがちですが、その後にかかってくる固定資産税なども考慮しておくことをお勧めいたします。
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岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
2001年、30歳で税理士試験合格。
2005年、34歳の時に、相続税専門の税理士事務所（現・岡野相続税理士法人）を開業。
個人事業時代に、1,900件以上、累計154億円の相続税還付に成功し、日本一の実績を立てる。
2022（令和4）年に税理士法人化。
新横浜、東京駅、新宿の３拠点にて営業している。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
現在までに累計3,000件、200億円の相続税還付に成功する。
全国各地の相続税申告・還付を累計5,904件（2026年3月末時点）以上手掛ける。
著書に『土地評価に強い税理士に頼んだら相続税がビックリするほど安くなりました』（岡野雄志/舟田浩幸 著、株式会社あさ出版刊）、「相続税専門税理士が教える 相続税の税務調査完全対応マニュアル（幻冬舎刊）」など６冊。
相続税関連の執筆や各種メディアから取材実績として、「週刊ダイヤモンド」「週刊現代」等。
ウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」「幻冬社ゴールドオンライン」など多数。
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