「2022年の公示地価」発表!コロナ禍で2年ぶり全国平均上昇

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令和4(2022)年3月22日、国土交通省より「公示地価」が公表されました。「公示地価」とは、適正な地価の目安として、毎年、国が発表するものです。土地売買を行う際の指標や、公共事業の取得価格の基準となります。

東京都と神奈川県は上昇と下落が混在

「公示地価」は、毎年1月1日時点の土地の価格を国土交通省土地鑑定委員会が評価し決定し、その年の3月下旬に公表されます。令和4(2022)年3月22日発表の「公示地価」は、住宅地や商業地を合わせた全用途の全国平均で前年比0.6%上昇。2年ぶりプラスに転じ、新型コロナウイルス感染症拡大による経済低迷からの回復が期待されます。

ただし、回復は一様ではなく、千代田区・中央区・港区の都心3区にある商業地は前年に引き続き下落。新宿駅・渋谷駅・六本木駅・浜松町駅・新橋駅・東京駅・上野駅・池袋駅といった、JR山手線内側の主要駅近辺でマイナス傾向が顕著です。これは、コロナ禍で飲食店の休業・閉業が相次ぎ、テレワーク普及によりオフィスの空室率が増加したことなどが影響したと考えられます。

東京都の各行政地区における令和4(2022)年「公示地価」変動率は、以下の通りです。

住宅地 商業地
都県及び市区名 令和3年
変動率(%)
令和4年
変動率(%)
令和3
年変動率(%)
令和4年
変動率(%)
東京都
都区部平均 △ 0.5 1.5 △ 2.1 0.7
千代田区 △ 0.4 2.1 △ 2.9 △ 1.2
中央区 △ 0.8 2.9 △ 3.9 △ 1.3
港区 0.3 2.4 △ 1.1 △ 0.3
新宿区 △ 0.5 1.9 △ 3.1 0.5
文京区 △ 0.7 2.5 △ 2.0 1.8
台東区 △ 0.5 1.8 △ 4.0 1.1
墨田区 △ 0.6 1.5 △ 1.5 1.5
江東区 △ 0.5 2.1 △ 1.6 1.4
品川区 △ 0.6 1.8 △ 1.6 0.8
目黒区 0.3 1.8 △ 0.6 0.6
大田区 △ 0.4 1.1 △ 1.0 1.2
世田谷区 △ 0.5 1.0 △ 1.0 1.1
渋谷区 △ 0.5 1.9 △ 2.9 0.1
中野区 △ 0.3 2.1 △ 0.5 2.3
杉並区 △ 0.7 2.0 △ 1.7 2.1
豊島区 △ 0.6 2.6 △ 2.1 1.0
北区 △ 0.7 1.3 △ 2.2 1.7
荒川区 △ 0.7 1.7 △ 2.0 2.0
板橋区 △ 0.8 1.0 △ 1.7 1.4
練馬区 △ 0.9 1.1 △ 1.5 1.5
足立区 △ 0.2 1.5 △ 0.5 0.7
葛飾区 △ 0.4 1.0 △ 1.5 1.1
江戸川区 △ 0.5 1.1 △ 1.6 1.5
八王子市 △ 0.7 0.0 △ 1.2 △ 0.1
立川市 △ 0.5 1.1 △ 1.3 0.5
武蔵野市 0.0 1.7 △ 0.9 1.8
三鷹市 △ 0.1 0.9 △ 0.6 1.0
青梅市 △ 2.7 △ 0.1 △ 2.3 △ 0.3
府中市 0.0 1.4 △ 0.3 1.2
昭島市 △ 0.9 0.3 △ 1.1 0.6
調布市 0.0 1.5 △ 0.8 0.9
町田市 △ 0.6 △ 0.1 △ 1.0 △ 0.1
小金井市 △ 0.1 0.6 △ 0.4 0.7
小平市 △ 0.5 0.4 △ 1.5 0.1
日野市 △ 1.4 △ 0.1 △ 0.9 0.1
東村山市 △ 0.9 0.5 △ 1.6 0.0
国分寺市 △ 0.7 1.1 △ 1.1 1.2
国立市 △ 0.2 1.4 △ 1.1 1.2
福生市 △ 1.4 0.4 △ 2.5 △ 0.2
狛江市 △ 0.2 1.1 △ 0.8 0.7
東大和市 △ 1.2 0.0 △ 1.2 △ 0.2
清瀬市 △ 0.8 0.3 △ 1.5 0.0
東久留米市 △ 1.0 0.7 △ 1.5 0.1
武蔵村山市 △ 1.8 0.0 △ 2.4 △ 0.7
多摩市 △ 0.8 △ 0.1 △ 1.4 0.0
稲城市 0.7 2.3 △ 0.8 1.4
羽村市 △ 1.7 0.0 △ 2.2 0.0
あきる野市 △ 2.8 △ 0.2 △ 2.7 △ 0.5
西東京市 △ 0.3 0.6 △ 0.2 0.6

国土交通省『令和4年地価公示』~「第8表 東京圏の市区の対前年平均変動率」を参考に表を作成
神奈川県内でも、住宅地は主要ターミナル駅からはやや離れていながらも、商業施設などが近隣にある生活利便性の高い地域の上昇率がアップしています。神奈川県の各行政地区における令和4(2022)年「公示地価」変動率は、以下となります。

住宅地 商業地
都県及び市区名 令和3年
変動率(%)
令和4年
変動率(%)
令和3年
変動率(%)
令和4年変動率(%)
神奈川県
横浜市 △ 0.2 0.8 0.5 1.6
鶴見区 0.0 1.1 0.5 1.3
神奈川区 0.7 1.7 1.5 2.7
西区 1.7 2.4 2.1 2.7
中区 0.4 1.3 0.8 1.7
南区 0.0 0.7 0.2 2.7
保土ケ谷区 △ 0.1 0.7 0.4 2.3
磯子区 △ 1.2 0.1 △ 0.7 0.5
金沢区 △ 1.7 0.0 △ 0.5 0.7
港北区 0.5 1.6 0.6 1.2
戸塚区 △ 0.5 0.5 △ 0.4 1.2
港南区 △ 1.2 0.2 △ 0.7 1.0
旭区 △ 0.1 0.6 0.5 1.4
緑区 0.1 0.8 0.6 1.5
瀬谷区 △ 0.5 0.5 △ 0.9 0.6
栄区 △ 0.6 0.3 0.2 0.7
泉区 △ 0.2 0.5 △ 0.2 0.7
青葉区 0.1 0.7 0.1 0.6
都筑区 0.3 1.2 0.1 0.7
川崎市 0.0 0.6 0.8 1.5
川崎区 0.2 0.9 0.7 1.8
幸区 0.5 0.9 1.3 1.5
中原区 0.8 1.5 1.0 1.8
高津区 0.2 1.1 0.8 1.6
多摩区 0.1 0.4 0.1 0.8
宮前区 △ 0.1 0.2 0.9 1.0
麻生区 △ 0.8 △ 0.1 1.0 1.3
相模原市 △ 0.1 0.8 △ 0.6 0.9
緑区 0.1 1.0 0.6 2.0
中央区 △ 0.3 0.7 △ 0.8 0.7
南区 0.0 0.8 △ 1.2 0.3
横須賀市 △ 2.6 △ 1.9 △ 1.1 △ 0.7
平塚市 △ 1.3 △ 0.7 △ 0.8 △ 0.1
鎌倉市 △ 1.0 0.3 △ 0.2 0.4
藤沢市 △ 0.7 0.7 △ 0.4 0.4
小田原市 △ 1.9 △ 1.4 △ 0.9 △ 0.7
茅ケ崎市 0.1 1.0 0.0 2.9
逗子市 △ 0.3 1.0 0.0 0.5
三浦市 △ 4.1 △ 2.9 △ 3.6 △ 3.5
秦野市 △ 2.1 △ 1.6 △ 1.2 △ 1.2
厚木市 △ 0.5 0.4 0.7 2.2
大和市 △ 0.3 0.8 △ 0.7 0.0
伊勢原市 △ 0.6 0.3 0.9 1.2
海老名市 0.0 0.3 1.0 1.5
座間市 △ 0.8 0.0 △ 0.8 0.3
南足柄市 △ 2.7 △ 2.4
綾瀬市 △ 1.0 △ 0.4 0.0 0.6

国土交通省『令和4年地価公示』~「第8表 東京圏の市区の対前年平均変動率」を参考に表を作成

三大都市圏でも商業地は回復傾向だが…

全用途平均および住宅地は、三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)でもいずれも2年ぶりに上昇。商業地は、東京圏・名古屋圏は上昇、大阪圏は横ばいに転じました。なかでも、外国人観光客向けの小売店などが集まる大阪市中央区道頓堀1丁目が全国で最も下落率が高く、コロナ禍でインバウンド需要が低下した影響も考えられます。

令和4(2022)年「公示地価」で、三大都市圏の商業地において最高価格と最大上昇変動率となったのは以下の地点となります。

●商業地の最高価格

所在地 令和4年
標準地価格(円/㎡)
変動率(%)
東京圏 中央区銀座4丁目2番4 53,000,000 △1.1
(△7.1)
大阪圏 大阪市北区大深町207番外 22,100,000 △3.5
(△8.4)
名古屋圏 名古屋市中村区名駅4丁目701番1外 18,500,000 1.6
(△1.6)

●商業地の最大上昇変動率

所在地 令和4年
標準地価格(円/㎡)
変動率(%)
東京圏 柏市旭町2丁目860番1 344,000 7.2
(0.0)
大阪圏 京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町19番外 1,300,000 9.2
(0.0)
名古屋圏 名古屋市中区新栄町2丁目13番 3,750,000 12.3
(△0.6)

国土交通省関東地方整備局 記者発表資料『全国全用途平均で2年ぶりに上昇、地価は昨年からは回復傾向 ~令和4年地価公示~』別紙・参考資料(PDF)を参考に表を作成
なお、全国の変動率上位順位では、住宅地においては1位~10位までを北海道の地区が独占し、商業地においても1位・2位が北海道、3位が福岡県で、10位まで北海道と福岡県が占める結果となりました。

道内でも特に札幌市内では、近年、住宅需要が高まり、供給が追いつかない状況。福岡県では福岡市博多区での地下鉄延伸を伴う再開発が、「公示地価」の上昇に影響したと考えられています。

公示地価の上昇は時価や相続税にも影響?

では、「公示地価」はどういう評価方法で、どのように決定されるのでしょうか。概ね次のような手順で行われます。

  • ステップ1:全国の都市計画区域などから目安となる地域の標準的な土地を標準地として選定。
  • ステップ2:不動産鑑定士2名それぞれが標準地を鑑定し、最新の取引事例やその土地取引の際に想定される収益などを分析して評価。
  • ステップ3:2で算出された数値の調整を行い、公示価格を決定し公表。

「公示地価」はあくまで目安ですから、実際に市場で土地が売買される際の実勢価格とは異なります。しかし、土地取引価格の指標となっているわけですから、「公示地価」が上がれば、土地の時価も上がる可能性があります。より高い価格で土地取引を行えば、固定資産税や譲渡所得税も高くなる可能性があると考えられるでしょう。

相続税の評価額は、毎年7月1日に公表される「路線価」、または「倍率方式」によって計算されます(詳しくは、『相続税の「土地の評価方法」とは。倍率方式と路線価方式の違いは?』のコラムをご参照ください)。しかし、土地を相続すれば、その土地に固定資産税が課されますし、相続した土地を売却すれば、その売却益には譲渡所得税が課せられます。「公示地価」は相続税とまったくの無関係とは言い切れません。

相続に関するお困りごとや疑問に感じることがあれば、相続税専門の税理士に相談されることをおすすめいたします。特に土地の相続に関しては専門知識が必要です。

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この記事の監修者

税理士 岡野 雄志

相続税専門の岡野相続税理士法人代表として累計3,239件の相続税の契約実績。専門書の執筆や取材実績多数あり。
相続税専門の岡野雄志税理士

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