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【取得費加算の特例とは?】計算方法や必要書類、3つの注意点を解説

最終更新日:
不動産

相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産(不動産)を売却した場合、「取得費加算の特例」を活用することで、取得費に相続税の一部を計上して所得税を軽減することが可能となります。
財産を相続すると遺産総額が一定を超えた場合には相続税が発生する上に、相続した財産を売却した際には所得税も発生するため、少しでも納税額を抑えたいものですよね。
そこで今回は、「取得費加算の特例」のしくみや適用要件、適用できる期限や計算例、必要書類などについて分かりやすく解説していきます。

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取得費加算の特例とは?

取得費加算の特例とは、相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減することができる特例です。
譲渡所得税は【収入金額-(取得費 + 譲渡費用)】といった計算式で算出します。
このときの「取得費」に相続税の一部を加算すると、収入金額からマイナスする金額が増えるわけですから、当然所得税の負担額が軽減されます。
こういった効果を得られるのが取得費加算の特例です。

譲渡所得の計算

取得費加算の特例が適用される3つの要件

取得費加算の特例には3つの適用要件があります。

  • 相続、遺贈により財産を取得した人であること。
  • その財産を取得した人が相続税を納めていること。
  • その財産を相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡していること。

不動産売却期間と確定申告期限

下のチェックシートで適用要件に該当するかを確認することができます。

譲渡した場合の相続税額取得費加算の特例チェックシート

出典:国税庁資産税(相続税、贈与税、財産評価及び譲渡所得)関係チェックシート等令和3分

取得費加算の特例を利用するときの3つの注意点とは

取得費加算の特例を利用するときに注意したいポイントが3つあります。

  • 1.遺産分割協議を、取得費加算の特例の期限である相続開始日の翌日から3年10か月以内に終わらせること
  • 2.複数の不動産をもっている場合は、節税効果の有利な不動産に特例を適用できるようにする。
  • 3.代償分割は特例の効果が減少する

1.遺産分割協議を、取得費加算の特例の期限である相続開始日の翌日から3年10か月以内に終わらせること

相続人や相続財産が確定すると、遺産の分け方を決めなくてはなりません。
これを遺産分割といい、遺産分割についての話し合いを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議は遺言書がなく相続人が2人以上いる場合は必ず必要です。
遺産分割協議自体、特別期限は設けられていませんが、取得費加算の特例を適用するには、
取得費加算の特例期限である相続開始日の翌日から3年10か月以内に遺産分割協議を成立させなければなりません。
遺産分割についての話合いですから、慎重に進めることも大切ですが、特例の活用を考えている場合は、期限を意識して進めましょう。

2.複数の不動産をもっている場合は、節税効果の有利な不動産に特例を適用できるようにする。

相続財産に複数の不動産がある場合は、どの不動産に取得費加算の特例を適用すれば、節税効果が有利となるか慎重に考慮しましょう。どのような不動産に適用すれば節税効果が高くなるかを優先順位にしたのでご参考ください。
最大の節税効果に期待できるのは、「取得費加算額より売却益の方が大きいか又は等しい不動産」です。次に節税効果に期待できるのは、「不動産売却益よりも取得費加算額のほうが大きい不動産」です。そして、「売却損の不動産」は取得費加算の特例による節税効果には期待できません。

3.代償分割は特例の効果が減少する

代償金を支払って取得した不動産を売却した場合、取得費に加算できる相続税額の算出方法は通常とは異なります。
通常よりも加算額が減少するため、取得費加算の特例による効果にはあまり期待ができません。
つまり、取得費加算の特例の適用を考えているのであれば、遺産の分割方法で代償分割はできるだけ避けた方がよいでしょう。

取得費加算の特例と他の特例の併用

取得費加算の特例と他の特例を併用できるかは、特例の内容によって異なります。
併用の可否について以下にまとめましたのでご参考ください。

特例 併用の可否・備考
小規模宅地等の特例 【可】
小規模宅地等の特例を活用した土地を売却した場合、取得費加算の特例の計算は、小規模宅地等の特例活用後の金額を基準として計算します。
注意したいのは、同居親族が自宅を相続した場合や賃貸不動産を相続した場合です。
この場合、相続開始から10ヵ月間は売却してはならないため、売却するタイミングを考慮して進める必要があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 【可】
居住用財産を売却する際に得られた利益(譲渡所得)に対し、最高で3,000万円を控除できるといった特例ですが、財産を配偶者が相続した場合は、配偶者の税額軽減によって相続税課税額が0円になることがあります。この場合、取得費加算の特例は使えませんが、3000万円の特別控除の活用は可能です。
取得費不明時の「概算取得費5%」 【可】
不動産購入時の取得費が分からないといったとき、売却金額の5%を取得費とみなします。これを「概算取得費」といいますが、この概算取得費と取得費加算の特例を併用することは可能です。
特定の居住用財産の買換え特例 【可】
取得費加算の特例と買換え特例は、組み合わせ次第で、税額を大きく軽減することが可能です。
空き家特例(相続空き家の3000万円特別控除) 【不可】
「空き家の特例」と「取得費加算の特例」はいずれかの1つしか適用できません。
納税額の負担が軽くなる方の特例を利用しましょう。

取得費加算の特例の計算

取得費加算の特例の計算方法は以下のとおりです。

取得費加算の特例の計算方法

取得費加算の特例の計算例

その人の相続税額【1,000万円】
譲渡した財産の相続税評価額【1億円】
(その人の相続税の課税価格+その人の債務控除額)【2億円】

取得費加算の特例の具体的な計算例

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取得費加算の特例の必要書類・申告先

取得費加算の特例の必要書類一覧は以下の通りです。

必要書類 ダウンロード
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 ダウンロード
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表計算明細書)
【土地・建物用】や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書
ダウンロード

なお、相続税申告書の添付は、平成30年度の確定申告から不要となりました。

取得費加算の特例の書き方・記入例

記入箇所は、「所在地」「種類」「数量」「譲渡した年月日」「相続税評価額」「相続税の課税価格」「相続税額」「取得費に加算される相続税額」です。
先ほどの計算例の内容を使って記入例をご紹介します。

取得費加算の特例の具体的な計算例 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

〇申告先

管轄の税務署

〇申告期限

取得費加算の特例を適用するためには、相続財産を譲渡した年の翌年2月16日~3月15日までに確定申告を行う必要があります。

不動産売却時の確定申告期限

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相続税や特例には期限が設けられているものもあるため、疑問やご心配がある場合は、早めに相談が適切な節税効果を得られるポイントとなるので、まずはお気軽にお問合せください。

押さえておきたい相続税の知識

申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です

①被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告が必要。

②5件中1件が税務調査され、9割近い確率で追徴課税が発生している。

③過大な財産評価や特例適用の見落としが原因で、8割が納め過ぎです。

相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。

相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。

相続税に強い税理士とは?遺産を守り、残せる専門家の選び方
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特に不動産・土地を相続する方はご注意ください

相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。

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今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。初回の面談相談(約1時間)を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。

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この記事の監修者

岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志

税理士・行政書士
早稲田大学商学部卒業

相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
全国各地の相続税申告・還付を累計5109件(2024年6月末時点)以上手掛ける。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
相続税関連書籍の執筆や各種メディアから取材実績多数有り。

相続税専門の岡野雄志税理士
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