手取りを最大化する譲渡所得の申告｜節税できる取得費の算出方法
不動産を売却すると譲渡所得税、登録免許税、印紙税という税金が課されます。中でも譲渡所得税は税率が高く、納税者にとって大きな負担となります。
今回の記事では、岡野相続税理士法人が譲渡所得税の概要や節税に繋がる不動産取得費の算出方法について詳しくご紹介します。
不動産売却時の譲渡所得税について
譲渡所得税は、売却をして得た所得に対して課せられる税金です。この章では譲渡所得税について解説します。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて異なります。
税率については、下記の税率が適用されます。
短期譲渡所得・・・所有期間が５年以下の場合：39.63％（内訳：所得税30％・復興特別所得税0.63％・住民税 9％）
長期譲渡所得・・・所有期間が５年を超える場合：20.315％（内訳：所得税15％・復興特別所得税0.315％、住民税5％）
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算は以下の計算式で算出されます。
※特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます
計算例
収入価額10,000,000円/取得費5,000,000円/譲渡費用1,000,000円/特別控除なしの場合
譲渡所得：10,000,000円－(5,000,000円＋1,000,000円)＝4,000,000円
・収入金額・・・通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。
・取得費・・・売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
・譲渡費用・・・土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などをいいます。
取得費の算出方法
譲渡所得の申告時には、前述の通り収入金額から売却した不動産の取得費を差し引くことが可能です。この章では、不動産の取得費の調べ方についてお伝えします。
購入時の契約書や取引の明細書
購入した際の売買契約書や明細書、住宅ローンを組んだ際に発行された金銭消費貸借契約書がある場合、それらに記載されている金額を取得費として計上することができます。手元にない場合は、売却時の仲介業者や売主側に売買契約書が残っていないか問い合わせてみましょう。当時の売り出し物件のチラシも参考資料として使用できる場合があります。
概算取得費
売却した不動産が相続等で取得した先祖伝来のものや、何十年も前に購入したものの場合、取得費の特定が難しいことがあります。このようなとき、国税庁では売却価格の５％を取得費として計算する方法を通達しており、これを「概算取得費」といいます。
計算例
収入価額10,000,000円の場合
概算取得費は正確？
概算取得費は多くの場合、取得した実際の価額より低い傾向にあります。
また概算取得費を採用すると売却した価格の95%が課税されることとなり、納税者にとって大きな負担となります。
手取りを最大化するために｜節税できる取得費の算出方法
概算取得費よりも節税できる取得費を算出する方法として注目されているのが、「市街地価格指数」です。この章では市街地価格指数について解説いたします。
市街地価格指数とは
全国主要198都市で選定された宅地の調査地点について、日本不動産研究所の不動産鑑定士等が年2回価格調査を行い、これらを基に指数化したものです。市街地価格指数を用いて取得費を調べる場合、取得時の指数と譲渡時の指数を比較し、その変動率に基づいて取得費を算出します。この指数を適用することで譲渡所得税の計算においてより現実に即した費用を算出できる可能性があるのです。
参考URL一般財団法人日本不動産研究所市街地価格指数・全国木造建築費指数
市街地価格指数を適用した取得費の算出方法
市街地価格指数を適用した取得費は以下の計算式で算出されます。
計算例
令和５年１月に１億円で売却した不動産
市街地価格指数＝購入当時：「51.8」 売却時：「121.4」
この場合、取得費の計算式は以下の通りになります。
市街地価格指数が適用できる要件
市街地価格指数はすべての土地に適用できるものではありません。
最低限下記にあげられる３つの条件が必要と考えられています。
不動産購入時の購入履歴を証明できるものが何もないこと
取得費の証明書類には、購入した際の売買契約書や明細書、住宅ローンを組んだ際に発行された金銭消費貸借契約書などが挙げられます。市街地価格指数を適用した取得費を算出するには、上記のような購入履歴を明確に証明できる書類がないことが前提となります。
対象の不動産の地目が取得時点で宅地であること
市街地価格指数の調査地点には宅地が選ばれています。その為取得費が不明である不動産の地目も宅地でなければ、市街地価格指数を用いて計算しても合理的とはいえません。また不動産を取得した時点で対象地が畑や雑種地の場合も、現時点で宅地として利用されていたとしても市街地価格指数を適用することはできません。
なお、不動産の地目は登記事項証明書の「地目」欄で確認することができます。
対象の土地の公示価格や路線価の推移と市街地価格指数の推移が同等の水準であること
公示価格とは国土交通省が発表するもので、全国23,000箇所の標準値を対象に毎年1月1日時点の1㎡あたりの正確な価格を判定しています。また路線価は、地価公示価格の80％程度を目途に評価しています。
一方、市街地価格指数においては調査の対象となる地点は地域単位で大まかに分けられており、細かな地点の調査内容はありません。
そのため、場合によっては対象の不動産が所在する地点の市街地価格指数の推移と公示価格・路線価の推移が大きく異なることもあり、そういった場合は市街地価格指数を用いて算出した金額は正当なものとは言えないでしょう。
市街地価格指数を用いるときは、公示価格・路線価の推移と市街地価格指数の推移が同等の水準であるかどうかを確認することも重要なポイントです。
市街地価格指数で節税出来た事例
当社で市街地価格指数を基に算出した取得費を採用し、節税に成功した事例をご紹介します。
事例
もし概算取得費を採用すると、
取得費は17,000,000円×5％＝850,000円のため、
譲渡所得税は
となり、およそ328万円の税金を支払わなければなりません。
しかし当社で市街地価格指数を用いて取得費を算出したところ、
取得費は13,284,768円となりました。
これを基に譲渡所得税の計算をすると、
となり、支払う税金は75万円で済みます。
結果、市街地価格指数を用いたことで約253万円の節税に成功しました。
市街地価格指数は必ず認められるわけではない
概算取得費で算出された取得費と市街地価格指数で算出された取得費では、納税額にかなりの差がでる事があるため、できれば市街地価格指数を適用したいと考える方は多いのではないでしょうか。しかし、市街地価格指数は概算取得費と異なり法令で定められた計算方法ではありません。過去には裁決によって棄却された事例もあります。
市街地価格指数の適用を検討する際は、必ず専門知識を有する人に相談する事をおすすめします。
市街地価格指数の相談は岡野相続税理士法人へ
この記事では譲渡所得税の概要や市街地価格指数を適用した取得費について紹介しました。岡野相続税理士法人では、土地を売却し、確定申告が必要な方や不動産取得費が不明な方の市街地価格指数を用いた算定方法が可能かどうかのご相談を受け付けております。また、平成30年度分確定申告（平成31年3月15日申告期限確定申告）～令和4年度分確定申告（令和5年3月15日申告期限確定申告）で市街地価格指数を考慮しないまま譲渡所得の申告を行った方については、過払いしてしまった税金を取り戻せる可能性があります。
売却した不動産の情報（地番・売却価額等）が分かるものをご用意の上、お電話またはお問合せメールよりご連絡ください。
押さえておきたい相続税の知識
申告までの期限が短く、税務調査率が高く、納め過ぎが多い税金です
相続税申告の期限が短い上に税務調査率が高いことが理由で、たとえ税理士でも安全に過大に申告させてしまうのが相続税です。
払い過ぎの場合、税務署は指摘しません。払い過ぎたことを相続人は気づかないままです。
相続税申告を税理士に依頼するか迷われている方はこちらの記事を参考にしてください。
特に不動産・土地を相続する方はご注意ください
相続税は、累進課税方式です。つまり、受け継ぐ相続財産が多くなるほど負担が増える仕組みになっています。
そのため、不動産などの相続財産を、税理士がどう評価するかで、支払う相続税額が大きく変わってくるのです。
当税理士法人は、国内トップクラスの相続税の還付実績で培った知識と経験から、１つ１つの土地に適した評価を早く正確に行います。
こうした適正な土地評価が、大きな相続税の節税につながります。
今後の相続に備えたい方、相続が発生した方は、遠慮なく当税理士法人にご相談ください。
初回の面談相談（約1時間）を無料にて実施しております。オンラインに対応しているので全国どこでも、海外からでもご相談、ご依頼いただけます。
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
岡野相続税理士法人
代表税理士 岡野 雄志
税理士・行政書士
1971（昭和46）年生まれ
千葉県成田市出身
千葉県立佐倉高等学校卒業
早稲田大学商学部卒業
相続税を専門に取り扱う税理士法人の代表。
2001年、30歳で税理士試験合格。
2005年、34歳の時に、相続税専門の税理士事務所（現・岡野相続税理士法人）を開業。
個人事業時代に、1,900件以上、累計154億円の相続税還付に成功し、日本一の実績を立てる。
2022（令和4）年に税理士法人化。
新横浜、新宿の2拠点にて営業している。
特に土地の評価を得意とし、不動産相続の実績は業界でもトップクラス。
現在までに累計3,000件、200億円の相続税還付に成功する。
全国各地の相続税申告・還付を累計5,930件（2026年4月末時点）以上手掛ける。
著書に『土地評価に強い税理士に頼んだら相続税がビックリするほど安くなりました』（岡野雄志/舟田浩幸 著、株式会社あさ出版刊）、「相続税専門税理士が教える 相続税の税務調査完全対応マニュアル（幻冬舎刊）」など６冊。
相続税関連の執筆や各種メディアから取材実績として、「週刊ダイヤモンド」「週刊現代」等。
ウェブメディア「ダイヤモンドオンライン」「幻冬社ゴールドオンライン」など多数。
●趣味
テニス（高校生の時から現在まで続けている）
旅行（温泉、ビーチリゾート）
筋トレ（週２回パーソナルトレーニング、会議室に筋トレ器具あり）
将棋観戦
野球観戦（読売ジャイアンツのファン）
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旅行（温泉、ビーチリゾート）
筋トレ（週２回パーソナルトレーニング、会議室に筋トレ器具あり）
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