区分評価できる土地の相続税

対象の土地のイメージ

一つの土地が複数の目的で利用されている

土地の評価

土地を評価するとき、原則として、以下の項目ごとに分けて評価をします。

  • ・その土地を相続した人
  • ・相続したときの土地の種類(たとえば宅地、畑、山林など)
  • ・その土地の使い方

相続税が減額できるポイント

下図のような土地を一個の土地として評価していた場合、土地の使い方・種類ごとに分けて評価しなおすことによって、土地の評価額を下げることができます。

土地を一個の土地として評価した場合

この図では、自宅の部分だけが道路に接していますね。
土地の評価では、道路に接していて出入りがしやすい、つまり、使いやすい土地のほうが評価額が高くなります。
では、下の図の場合では、どのように減額できるのでしょうか。

人に家を貸している土地

この土地は、人に家を貸している土地なので、他の土地とは使い方が違っています。
なので、貸家の部分だけで土地の評価をすることになります。
そうやって考えてみると、この土地は道路に接している部分がとても小さくなるので、土地の評価を下げることができるのです。
他の畑や駐車場も、土地の種類が違うので、それぞれ別に評価すると、上の場合と同じく評価を下げることができます。

土地の評価に詳しい税理士に依頼しないと…

上で説明した土地の評価のやり方は、もっとも初歩的な部分です。
しかし、役所などに登録されている情報が古く、今現在の土地の使い方が違っているのに十分に調査をしなかったり、種類が違う土地を同じものとしていっぺんに評価してしまうと、実際の土地の評価より高い金額になってしまうおそれがあります。
ありえないことのように思えますが、あまり土地の相続に詳しくない税理士の先生が担当された場合、意外にもこれは起こりうることなのです。

相続税の節税実績

このケースの場合、下表のように、課税価格で1,100万円の減額になります。
仮に相続税の税率が30%だとすると、330万円相続税が還付されます。

  • 【課税価格および相続税額の減少額】

(単位:万円)

当初申告 再評価後 減少額
課税価格 3,700 2,600 1,100
相続税額(税率30%) 1,110 780 330

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税理士

岡野 雄志

相続税専門の税理士。
早稲田大学商学部卒業。
2005年に神奈川県横浜市の新横浜に事務所を開設して以来、横浜に限らず全国各地の相続分野の案件を1000件以上手がけてきました。特に土地の評価を得意とし、相続税還付の実績は業界でもトップクラス。相続税に関する書籍の執筆にも力を入れているほか、各種メディアからの取材実績も多数あります。

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